Mutuo come ottenerlo: breve guida per avviarsi verso un finanziamento immobiliare

Con il primo post del 2012 voglio tornare su un argomento che ritengo essenziale per affrontare l'argomento mutui, ovvero i passi che bisogna sempre tenere in considerazione per avviarsi verso la scelta e l'eventuale approvazione di un finanziamento immobiliare.

La scelta della banca è la prima e indispensabile operazione da fare (clicca qui per accedere al preventivatore). Una volta individuata la banca si procede compilando la domanda di mutuo che solitamente è sotto forma di questionario. 

Da questa prima operazione la banca concede un primo parere sulla possibilità di concedere il mutuo. Gli elementi più rilevanti sono legati al reddito del richiedente e dei suoi familiari e il valore dell'immobile che si vuole acquistare oltre alla valutazione della possibile presenza di garanzie supplementari da parte di terzi.

La banca per determinare l'importo del mutuo che può erogare si basa sul rapporto rata/reddito, calcolata ai valori del momento, che non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

Se ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto la banca procede con la richiesta ufficiale della documentazione che solitamente si suddivide per categorie.

Lavoratori dipendenti

• dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
• originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

• copie del modello "Unico" (ex. Modello 740);
• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
• se professionista, attestato di iscrizione all' Albo professionale cui appartiene.

La banca acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti, che possono essere l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia, è in grado di deliberare il finanziamento e  ne da comunicazione fissando una data per l'atto pubblico del finanziamento.

L'importo massimo finanziabile è in genere l'80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca ma alcune banche arrivano a finanziare anche il 100%. 

La costituzione di un'ipoteca sull'immobile di norma viene costituita, ma non sempre tutti gli istituti di credito la richiedono. 

Nel caso fosse richiesta, l'ipoteca costituisce formalmente la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica.

Inoltre l'ipoteca non serve a coprire solo il capitale erogato dalla banca ma anche gli interessi, sia quelli del mutuo che quelli dovuti per eventuali ritardi di pagamento di una rata, oneri notarili erariali ed eventuali spese giudiziarie qualore ce ne fossero. 

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla). All'estinzione del mutuo, in base alla legge 40/2007 (Legge Bersani), la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell'ipoteca, senza costi per il cliente.

La somma mutuata viene dunque erogata dopo l'iscrizione ipotecaria. Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente depositata al mutuatario.

E attenzione all'assicurazione sul mutuo. Abbiamo trattato l'argomento in questo post (clicca qui)

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